南宁城市的快速发展 别墅市场一定会出现爆发

——清华大学特邀教授、澳门特区规划顾问严忠明先生

清华大学特邀教授、澳门特区规划顾问 严忠明 先生

中国人讲的"别墅"不是真正的"villa"而是"house"

我对别墅有一些看法，但要回到根本的问题，这就是"什么是别墅"。我看到"中国别墅节"，事实上，我们在广东、北京所看到的那些称为"别墅"的东西不是真正的"villa(别墅)"而是"house（房子）"，我在国外参观、了解的多是个真正的概念。中国人讲的别墅是几房几厅，家里老人、小孩包括上学的问题，真正的别墅是没有这么多讲的。他是讲一个完全生活情趣的奢侈品，从这个意义上讲，中国讲的别墅的东西都是"house"，它是目前板楼的升级版，还没有真正到"villa"的概念，如果您看到"villa"就感觉到尺寸不同。意思是说，我们买住宅地产的时候是几房几厅，但在别墅中却很少谈这个问题。

在意大利你买别墅不是因为你有几房几厅，而是看你有多少个窗户能看到海，从而来衡量你房子的价值，别墅是一种奢侈品。如果我们用那种别墅的概念来看广西，很明显，广西应该是没有多少别墅的，他只是一个升级版的"house"。为了追求一种品位的人，营造一个有天有地的产品，因为我确实不太了解广西目前房地产的情况，如果真的是有天有地的话，可以类别相当于日本富士山下的居民的房子。您如果在黄金海岸运河边上，你可以看到很多火山口后面有很多这种房子，那种就是中产阶级的住所，这种房子是板楼的升级版。如果按广东的说法，他开始的时候和经济发展有密切的关系，经济发展到一个程度，他会突然爆发。

我们在惠州做的（房子买卖），单独的不好卖，但是突然有一些好卖，价格又上去。在经济发展到一个阶段的时候，房地产市场出现升级的时候，他会发生突然的爆发。目前人群怎么来、怎么做，需要很详细的调查。广西的"house"是升级版的（房子），什么时候爆发或者什么时候有市场，我需要研究一下。

我今天上午讲的概念是，卖个10个、20个亿元是一个小问题。一个球场20多平方米，高尔夫就是那个场地，200多套房子一天就卖完，这个空间是很大的。说到真正的"villa"，它是真正拉动旅游概念的别墅，这和我们看住宅地产是两个概念。我相信你们可以在这个意义上去理解。另外一个主题是"高尔夫"主题，能够马上下场打高尔夫，这种奢侈品我相信那才是真正的别墅。广西的市场和主题营造有很密切的关系，第一个是升级的有天有地的"house"也是别墅，什么时候爆发引人而已，为楼盘而已。在深圳、广州，目前还在示范期，所以我提供这一点经验供大家参考。

南宁城市的发展 别墅市场一定会爆发

因为我原来也是做媒体的，我们讨论的是整个南宁别墅市场的走向，大家有一个基本的说法。我昨天过来的时候有一个朋友和我讨论了东盟的问题，他讲了一个现象我觉得非常有意思。他说越南到广西来访问，对拖拉机比较兴趣，城市的发展经济水平不高的话，人民群众不需要你很高端的产品，这是很正常的事情。我是做城市学研究的，我拿的博士学位是研究澳门城市发展史。在城市学里面，关于城市有一个基本功能，应该简单说成是有两种共功能：一个是对外的产业链的功能。另外一种是对内的外线城市功能。我做一个东西是要为全世界人服务。比如说广州，广州做的东西是服务全中国。中国4%的产品都是在小的镇做出来的，所以他送出的不锈钢的东西，拿回来的东西是先进的。东莞就是一个一个电器、工业的城市，这样城市的活力和力量就出现，这是沿海城市的特点。比如说香港、新加坡、现在的迪拜还有日本，他们海洋的经济干线就是体工提供队全球提供服务。内陆的城市，输出的是劳动力。城市对外的功能不够强，这个城市的活力就不够，所以南宁面临的问题是一个典型的内陆型城市，他外相不够，他有他的基本价值观。

当深圳、惠州或者广州发达以后再发现，到郊区买房的人是外地人，外地人是友好的，他并不认为住在中山是好的，他认为偏一点好。他有强大的吸引外来劳动力和资金能力的时候，他的承受消费能力在上去。从这个意义去判断，南宁城市的发展，他的别墅市场和他所承受的和城市的命名联系在一起。我们很高兴地看到这样的发展，所以我从这个意义上来看，总有一天他会爆发，他一定会爆发。如果你有眼光你就一定看到他的前景，你知道东盟有多少个国家，10个国家，其中有越南、柬埔寨…你要考虑东盟的贸易额有多大？广州和湖南的贸易，这个贸易圈可以和这个比吗？这个需要评估。南宁城市的经营往哪走，出什么牌，他看到了未来的前景，从这个意义来讲，不管现在别墅的市场面临什么问题，市场一定会往前走。对大的趋势发展，我是保持乐观的。

房地产是一个毁誉参半的企业

房地产是一个毁誉参半的问题。2001年我在广州做市场，从重庆、肇庆盖的房子所有人都要，需求是大的，您知道长江有多少，如果你找长江的源头。有两万，房地产市场也是这样，它绕着弯也要走出来。房地产市场它不变形，别墅市场也是这样，硬性规定的有天有地的方面也是这样。别墅区域性旅游的开发，他也是别墅概念，还有变形，很多很多的变形。比如说，高尔夫球场，美国是20000个球场，中国200个球场，现在建主题公园、生态园，就是说需求的过程没办法，他一定会找到自己发现的方法。这是一个观察事实。中国土地缺乏是事实，政策是不是需要检讨一下，我们所谈的别墅一定是给耕地，很多别墅是建在瘦骨嶙峋的山上，还有美国的高尔夫球场是建在垃圾场上，我们对土地的使用是非常错的概念，是用好的地来盖房子。所以，我看某一个著名地产公司做的，我一看就知道是外商做的。因为那个球场是东西向的，东西向是影响开车的。第二，所有的球场沿着海岸线建，其余的大部分的地都是用来做建筑，这就是使用地区的不当问题，他根本就没有看土地，很多废地是可以进行开发的。还有我们谈到社会新农村的建设，这是日本的现象，农民的房子就可以建成别墅。所以，房地产一定会找到自己的出路，输球是没有办法打出去的。同时，要满足市场的需求，要不然我们干市场经济干啥，我觉得南宁号称的别墅市场，都是"独院"这种概念的，产品依然是有前途的。

我恰巧不了解南宁的别墅，一是南宁在做很多城市运营的工作，每一次宏观调控就是涨价，在这样的情况下，南宁的别墅还升不起价，那只有一个理由，房子做得太差，房子差的根源就是环境不好，所以做别墅的视野也是很重要的。

有一个故事，有两个乡下人讲，皇帝用的扁担应该是金的吧，他用农民的思维来看待皇帝的生活。我讲的是视野问题，您说的别墅建的东西，在这样的规划情况下，人们看，会觉得不像是别墅，这有一些外地的概念。别墅在很大意义上是一个环境的营造，所以，我觉得，没有一个好的环境，就根本说不上是别墅。您的问题还有一个深层的地方，别墅营造的是一种生活模式，他不仅仅是一个空间结构的东西，它是一种有追求的。他有几个方面，比如说，交通的，他必须有车；比如说，时间，因为很多人消费不起时间，还有别墅的尺寸感。我在参观公爵小镇的时候，他们有两个厨房有两个餐厅。现在谈的别墅还是在初级阶段，还没有进入比较到位中国式别墅的高层，所以这一点是一个比较大的，真正的问题所在。我相信，我们需要讨论的还有一个问题，就是南宁的别墅怎么样能够真正达到不仅仅是一个空间结构的房子问题，而是怎么营造得让我们的更有尊严，更有味道的概念。所以我觉得你提的规划的问题是一个需要真正改正的问题。

一栋别墅值不值得投资这是由潮流决定的

讲到其他城市的二手市场，以深圳为例，03年我准备到深圳去，当时决定买一套房。我是做策划的，一到哪里我就认真的选择。井田那里的房子是高层的，我去井田那里便宜7000块钱，银湖是两万，当时我心疼钱，那时候没有买，但是现在价格都已经稀缺，因为政府严格限制别墅的开发。我讲的好的别墅，不是滥竽充数的别墅。对于二手市场我简单给一个概念，如果它是好的别墅，一定是值得投资的，而且一定非常有价值。

我去过罗马，凯撒说我建了一个大市场，这和建房子的材料有很大的关系。为什么历史的房子是有价值的？但现在的房子进行市场化以后，他基本上有些房子20年就拆了它便成了一个时装，他成为一个及时消费品的特征，这样他的投资价格就变了一个方向，他所建的地非常值钱，如果你建的房子这块地非常值钱，这是由潮流决定的，我们判断的标准已经变了，值不值钱取决于这块地，是周边的配套，而不是房子的本身，你做别墅你得采购一些先进的成功的策划经验，所以我有这个感想。

来源：https://nn.news.fang.com/2007-06-12/1091780_all.htm